ملحق رقم 1
1- فترة الاتفاقية:
أ- تمديد فترة الإدراج. تستحق الوكالة العمولة إذا تم بيع العقار أو نقله أو تبادله أو اختياره أو نقله بطريقة أخرى في غضون 10 أيام (“فترة التمديد”) بعد انتهاء فترة الإدراج إلى أي شخص تفاوض معه الوسيط أو الوكالة ما لم يتم إدراج العقار بحسن نية مع وكالة عقارية أخرى. يشمل مصطلح “التفاوض” تقديم معلومات عن العقار أو عرض العقار أو تقديم عرض على العقار. تنتهي جميع الحقوق بموجب هذا القسم عند انتهاء فترة التمديد.
2- العمولة:
- التأجير. خلال فترة الإدراج، إذا وجدت الوكالة مستأجرا جاهزا وراغبا وقادرا ويوافق على استئجار العقار، تكون حينها الوكالة مستحقة خمسة عشر في المئة (15%) من إجمالي مبلغ الإيجار المنصوص عليه في اتفاقية الإيجار لفترة الإيجار. يجب تعريف مدة الإيجار بأنها الفترة بين تاريخ البدء وتاريخ الانتهاء المدرجين في اتفاقية الإيجار، ولا تشمل أي فترة (فترات) تجديد. إذا وافق المستأجر على استئجار العقار على أساس شهري ، تكون الوكالة مستحقة ما يعادل إيجار شهر واحد (“عمولة”).
- نوع الفعل. البائع يوافق على نقل ملكية العقار عن طريق التنازل عن ملكية العقار للمشتري وإنهاء إجراءات البيع لدى الجهات المختصة.
- استعداد، على استعداد، ومشتري قادر. بموجب هذه الاتفاقية، تكون العمولة مستحقة للوكالة إذا تم توفير مشتري جاهز وراغب وقادر وتم رفضه من قبل البائع. يشمل تعريف المشتري الجاهز والراغب والمتمكن على سبيل المثال لا الحصر عقد شراء يفي بسعر البيع الأدنى أو يتجاوزه ولا يحتوي على حالات طوارئ أو شروط غير معقولة أو خارجة عن معايير المعاملات العقارية. على البائع الالتزام بالتفاوض على جميع العروض المقدمة من الوكالة “بحسن نية”.
- التقاضي. إذا تم رفع دعوى ضد البائع لتحصيل العمولة المنصوص عليه هنا، أو إذا كانت الوكالة قد كسبت في أي دعوى رفعت ضد الوسيط من قبل البائع فيما يتعلق بهذه الاتفاقية أو بموجب أي عقد شراء يتعلق بالعقار، وربحت الوكالة الدعوى، فإنه يوافق البائع على دفع جميع التكاليف التي تتكبدها الوكالة فيما يتعلق بهذه الدعوى، بما في ذلك أتعاب المحامين.
3- التعاون مع الوسطاء والوكالات الأخرى. يوافق البائع على أن الوكالة قد تشرك وسطاء عقاريين مرخصين آخرين للمساعدة في تسويق العقار ويجوز لها مشاركة عمولتها ، كما تحددها الوكالة فقط. خلال فترة الإدراج ، إذا كان المرخص له يمثل المشتري الذي يقبل البائع عرضه لشراء العقار ، فيحق للمرخص له الحصول على عمولة واحد ونصف في المئة (1.5٪ ) من سعر المبيعات (“العمولة المقدمة”) ، شريطة أن يكمل المشتري المعاملة.
4- تسويق العقار. في محاولة لتسويق العقار بشكل صحيح وفعّال، يمنح البائع الأذونات التالية للوكالة:
– الإعلان عن العقار.
– استخدام عنوان الشارع الخاص بالعقار عند الإعلان عن العقار.
– السماح لمواقع طرف ثالث بإنشاء قيم سوقية تقديرية للعقار.
– السماح للوكالة بالكشف عن وجود عروض أخرى على العقار.
– السماح بعرض بعض أو جميع المعلومات الخاصة بالعقار إلكترونيا أو في شكل مطبوعات. وهذا يشمل، على سبيل المثال لا الحصر المواقع العقارية، والصحف، وما إلى ذلك.
– وضع صندوق مقفل أو صندوق مفتاح على العقار. يوافق البائع على أن لا يحمّل الوكالة وجميع المرخص لهم المتعاونين مع الوكالة من جميع المسؤوليات والأضرار الناجمة عن أي خسارة، ضرر، أو سرقة قد تحدث في حين يتم إدراج العقار من قبل الوكالة بموجب هذه الاتفاقية.
– تخويل وضع لوائح “للبيع” على العقار.
– خدمات التصوير الفوتوغرافي. يسمح البائع بموجب هذا للوكالة بأخذ الصور ومقاطع الفيديو الداخلية والخارجية للعقار (“خدمات التصوير الفوتوغرافي”). يسمح برقمنة هذه الصور ومقاطع الفيديو، وإعادة إنتاجها، ونشرها، وإرسالها، و/أو نشرها وعرضها بأي شكل أو طريقة، بما في ذلك، على سبيل المثال لا الحصر، خدمات القوائم المتعددة، والتلفزيون، والتسويق عبر الإنترنت، والمنشورات، وأي وسيلة أخرى للإعلان عن العقار للمساعدة في تسويق العقار. يوافق البائع على قصر استخدام الصور أو مقاطع الفيديو الناتجة من خدمات التصوير الفوتوغرافي على الاستخدام الشخصي ولا يجوز استخدامها لأغراض تجارية.
– التنازل عن المسؤولية. البائع بموجب هذا التنازل، تبرئ، وتنازل إلى الأبد، ويوافق على الدفاع عن وأن لا يحمّل الوكالة، أو مسؤوليها، أو مدراءها، أو موظفيها، أو مقاوليها، أو المنتسبين إليها، أو ممثلي الوكالة أية مطالبات أو أي مسؤولية على الإطلاق فيما يتعلق بأي صور أو أشرطة الفيديو تم إنشاؤها من خدمات التصوير الفوتوغرافي أو توزيعها.
5- إفصاح الوكالة. يقر البائع بأنه، بموجب هذه الاتفاقية، تم تأسيس علاقة بين البائع والوكالة. وتشمل سياسة الوكالة فيما يتعلق بالوكلاء الآخرين، ولا سيما أولئك الذين لا تمثلهم الوكالة، على سبيل المثال لا الحصر التعاون مع الوكالات الأخرى التي تعمل كوكلاء للمشتري، وتقاسم التعويضات مع وكلاء المشتري، والدفع للوكالات الأخرى بنفس الطريقة التي تمثل المشترين.
6- المدفوعات غير القابلة للاسترداد. إذا قبل البائع دفعات غير قابلة للاسترداد من مشتري محتمل من خلال عقد شراء، وقرر المشتري أن لا يكمل شراء العقار، يتم توزيع هذه الدفعات غير القابلة للاسترداد بالتساوي بين البائع والوكالة حتى مبلغ العمولة الذي كانت الوكالة ستجمعه إذا كانت العقار قد بيع بموجب الشروط المتفق عليها. إذا تم بيع العقار بعد ذلك إلى نفس المشتري أو إلى مشتري آخر، يحق للوكالة الحصول على عمولة أقل من المدفوعات المستلمة بموجب هذا القسم.
7- الإسكان العادل. تلتزم الوكالة بالامتثال لجميع القوانين فضلا عن فلسفة الإسكان العادل لجميع الناس. وستقدم الوكالة العقار إلى جميع المشترين المحتملين امتثالا لقوانين الإسكان العادل المعمول بها في سلطنة عمان.
8- الملكية. البائع يضمن ويعترف بأنه مالك العقار وأنه لا يوجد أفراد أو كيانات أخرى لديهم حق في العقار. البائع لديه السلطة كمالك لتنفيذ هذه الاتفاقية وبيع العقار.
9- إقرارات البائع. البائع يقر ويضمن أن لديه السلطة الكاملة لبيع العقار ونقل الملكية. قام البائع شخصيا بمراجعة هذه الاتفاقية، بما في ذلك أي بيان إفصاح عن العقار، وأي إضافات أو معروضات أو مرفقات أخرى تتعلق بوصف العقار وحالته المادية تم توفيرها من قبل البائع وهي دقيقة وكاملة على حد علم البائع.
أ- الاقرارات الأخرى. يقر البائع، ما لم ينص على خلاف ذلك في هذه الاتفاقية أو بيان مكتوب آخر، أن البائع غير مدرك لما يلي:
1) أي نوع من عدم سداد مستحقات تم تسجيلها على العقار;
2) أي نوع من التأخر عن السداد المالي الذي استخدم العقار كضمان;
3) أي نوع من الإفلاس أو الإعسار يشمل البائع أو يؤثر على العقار; و
4) أي نوع من الوساطة أو التحكيم أو التقاضي أو أي إجراء تكون فيه مؤسسة عامة أو خاصة لديها إجراءات معلقة ضد العقار والتي تؤثر على قدرة البائع في بيع العقار.
يوافق البائع على إخطار الوكالة على الفور في حال نشأت أي من القضايا المذكورة أعلاه خلال فترة الإدراج.
10- واجبات الوسيط. الوسيط يوافق على ممارسة جميع الجهود المعقولة للعمل في مصلحة البائع. يقوم الوسيط بتسويق العقار بأفضل ما لديه من قدرات من أجل تحقيق أعلى سعر مبيعات ممكن للبائع. يقوم الوسيط بكافة المحاولات لنقل العقار إلى مشتري مؤهل ويجب عليه المتابعة بكل جهد ممكن لضمان أن تكون هذه النتيجة لصالح البائع.
11- واجبات البائع. يوافق البائع على بذل جهد معقول لاستيعاب الوسيط، بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر ، فتح المنزل متى ما تتطلب ، عرض العقار للمشترين ، معاينات المشتريين ، عمليات فحص العقار ، اختبار العقار ، وأي طلبات أخرى تتعلق باستخدام العقار. عند استلام العروض، يوافق البائع بحسن نية على النظر في جميع المقترحات أو الرسائل أو العقود المماثلة المقدمة من الوسيط. يجب أن يكون البائع الطرف الوحيد المسؤول عن تحديد سعر البيع الأدنى أو أي سعر لبيع العقار.
12- التوقيع القانوني. يجوز تنفيذ هذه الاتفاقية وتسليمها من قبل أي طرف هنا عن طريق إرسال الفاكس مع التوقيع أو تسليمها باليد أو البريد أو عن طريق التوقيع الرقمي أو الإلكتروني المعترف به قانونا. ويكون هذا التوقيع القانوني ملزما للطرف الذي ينفذه بذلك عند استلام الطرف الآخر للتوقيع.
13- التعويض. البائع يوافق على تعويض الوكالة وعدم تحميل الوكالة أو مطالبتها بأي تعويضات قد تنشأ من نزاع بسبب أي معلومات كاذبة تم تقديمها. ويشمل هذا التعويض سداد البائع للوكالة عن أي أتعاب للمحامين تنشأ عن أي نزاع ينشأ ضد الوكالة.
14- تداول الأموال. يصرح البائع للوكالة بالتعامل مع أموال المشتري وإيداعها في حساب الوكالة لحين انهاء معاملة البيع ومن ثم تسليم البائع المستحقات بعد تحصيل عمولة الوكالة منها كما هو موضح في هذه الاتفاقية. الوكالة مخولة للعمل كطرف ثالث عند قبول أو التعاقد نيابة عن البائع بما فيها أي إيداعات التي تقدم للوكالة من المشتري المحتمل.
15- بيان الإفصاح عن العقار. وفقا لقانون الدولة، قد يطلب من البائع إكمال بيان الإفصاح عن العقار على أفضل وجه وتقديم معلومات صحيحة وواقعية ودقيقة. إذا لزم الأمر، يجب على الوكالة الكشف عن أي معلومات مقدمة في بيان الإفصاح عن العقار
لأي مشتر محتمل أو وكيلهم بما في ذلك الحقائق التي قد تؤثر ماديا على قيمة العقار.
أ- حالة العقار. بموجب هذا يصرح البائع للوكالة وجميع المرخص لهم المتعاونين بالكشف للمشتري المحتمل ، إلى الحد الذي يقتضيه القانون ، عن أي عيوب معروفة لهم ، كامنة أو غير ذلك. يقر البائع بأن المرخص لهم لا يتحملون مسؤولية اكتشاف عيوب كامنة في العقار أو تقديم المشورة بشأن مسائل خارج نطاق تراخيصهم.
16- التأمين. يوافق البائع على الحفاظ على التأمين ضد المخاطر أو التأمينات الأخرى، الحالية اعتبارا من تاريخ النفاذ وطوال فترة الاتفاقية حتى يتم بيع العقار.
17- عملاء آخرون. يقر البائع بأن الوسيط قد يكون أو لا يكون لديه عملاء آخرين لديهم خصائص عقار مماثلة للبائع. لن يفضل الوسيط عقار أي عميل على عقار البائع لأي سبب من الأسباب.
22- تأثير الربط. يجب أن تكون هذه الاتفاقية ملزمة لخلفاء البائع، والمتنازل لهم، والورثة، والمستفيدين.
18- حل النزاعات. يجب حل أي نزاع ينشأ عن هذه الاتفاقية عن طريق التحكيم الملزم للأطراف هنا. إذا لم يتمكن الطرفان من الاتفاق على محكّم، يختار كل طرف محكما واحدا، ويختار كلا المحكمين محكما ثالثا لمعالجة النزاع.
19- القانون الحاكم. تخضع هذه الاتفاقية للقوانين في سلطنة عمان.
20- قابلية الفصل. تظل هذه الاتفاقية سارية المفعول في حالة عدم سريان أي بند أو حكم أو بطلانه. وتعتبر جميع البنود والأحكام المتبقية ملزمة قانونا ما لم تحكم المحكمة بأن أي حكم أو قسم من هذا القبيل غير صالح أو غير قابل للتنفيذ، مما يحد من أثر حكم أو قسم آخر. وفي هذه الحالة، ينفذ الحكم أو القسم المتأثر على أنه محدود جدا.
21- تعريفات أخرى:
– سعر البيع الأدنى: ويعني السعر الأدنى الذي يوافق البائع عليه لبيع العقار كحد أدنى.
– سعر البيع: ويعني السعر الحقيقي عند اتمام البيع بين البائع والمشتري.
22- طريقة احتساب العمولة المستحقة لصالح الوكالة:
مثال (1)
سعر البيع الأدنى = 100,000 ريال عماني
سعر البيع = 120,000 ريال عماني
العمولة = (120,000 – 100,000) × 30.0٪ + 100,000 × 3.0٪
= 20,000 × 30.0٪ + 100,000 × 3.0٪
= 6000 + 3,000
= 9,000 ريال عماني (عمولة الوكالة) ← (120,000 – 9,000) = 111,000 ريال عماني (تدفع للبائع)
مثال (2)
سعر البيع الأدنى = 100,000 ريال عماني
سعر البيع = 100,000 ريال عماني
العمولة = 100,000 × 3.0٪
= 3,000 ريال عماني (عمولة الوكالة) ← (100,000 – 3,000) = 97,000 ريال عماني (تدفع للبائع)
– يقر البائع أنه قد قرأ وفهم طريقة حساب العمولة للوكالة بصفة نافية للجهالة.
– كل العمولات المحتسبة غير شاملة لضريبة القيمة المضافة.